2022年，受国内新冠肺炎疫情影响，我国经济下行压力明显加大，尤其是部分产业链1.供应链受到冲击；一些接触聚集特征明显的地区线下消费低迷，给实体经营带来挑战。从市场表现来看，2022年1-9月全国商务办公开发投资同比下降11.4%，开发投入不足也导致新开工同比下降38.8%区域。虽然销售面积同比增长3.2%，但增速已连续六个月收窄。从城市层面看，2021年以来，一线城市新开3万平方米以上的购物中心数量为82家（约640万平方米），其中新开购物中心数量上海和深圳3万平方米以上的中心约有30家，其中广州14家，北京9家。二线城市新开3万平方米以上购物中心247家（近2300万平方米。二线城市新开3万平方米以上购物中心近300家）三四线城市（约2500万平方米），其中仅佛山就有10多家新开业购物中心，面积超过3万平方米。从客流量来看，商业客流全国典型城市受疫情反复影响波动较大，不同城市商业客流主要随不同城市调控政策变化；企业内外部压力大，商业地产企业急需改变。在宏观经济环境和商业地产行业发展的背景下，商业地产企业面临积压的多重压力。资金压力、政策压力、竞争压力等资源。资金方面，由于商业地产在发展初期以重资产为主，一直存在资金投入大、经营性现金流周转周期长的困扰。加之国家政策逐步收紧，土地红利期已过，融资成本政策方面，受税收收紧和土地拍卖政策影响，商业地产企业盈利能力逐渐减弱，经营压力加大；在行业竞争方面，由于传统住宅市场竞争激烈，各家房地产公司的开发商纷纷从住宅地产开发商起步。企业向商业地产布局及投资转型。受行业竞争、资金堵塞、政策环境收紧等因素影响，房地产的“冬天”已经到来。但通过积极推进轻资产经营模式，商业地产企业走出了逆周期曲线。华润万象人寿提出“承接母公司优质项目资源，积极拓展抢占市场份额”，宝龙商业提出“加强商业轻资产项目开发，拓展更灵活的合作模式”，中粮悦悦市提出“轻资产扩张成为重要发展模式”。长三角地区正成为商业地产企业开展轻资产项目的“主战场”。从数量上看，长三角城市群有124个项目，是第二名的近一倍。从细分城市来看，近70%的项目分布在高线城市，下沉市场轻资产程度普遍高于高线城市。新兴业态：打破时空限制，迸发消费新活力尽管疫情影响依然存在，但中国消费市场基本面良好，亿万人民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但随着疫情的逐步释放，以及Z世代、老年人、宠物主人、户外运动爱好者等多个消费群体的增加，主要消费群体的消费行为和消费模式发生了深刻变化。场所逐渐向体验空间和社交空间转变，“露营经济”、“宠物经济”、“夜间经济”方兴未艾，购物中心的空间功能和业态正在发生变化。露营+商场，给商业空间更多可能由于疫情反复和经济冲击，国内旅游业呈现碎片化、郊区化、低预算化。因此，露营、野外狩猎、短途休闲旅游等“微旅游”模式应运而生，预计2022年突破1000亿大关。露营经济的火爆不仅推动户外品牌进入购物中心，也推动购物中心在中庭、屋顶等开放空间打造沉浸式露营体验，助力都市人在自然中无界旅行。宠物友好型商场，取悦消费者先请TA中国宠物行业经过20多年的发展，方兴未艾，正处于快速扩张期。作为宠物市场的主力军，狗/猫经济在2021年双双大涨。随着宠物经济的蓬勃发展，越来越多的宠物商家进驻商场，不少商场也升级为“宠物友好型”“模型。他们多方位发力，打造双向爱宠空间，建立情感强纽带，满足更多爱宠人士的需求。商场夜经济玩新花活动为拉动内需，近年来中央和地方纷纷出台夜经济政策，点亮“夜模式”。发展娱乐等多种业态，挖掘全民消费潜力。一线城市上海在夜间客流城市排名中位居首位，新一线城市成都位列前五。夜间客流商圈排名中，珠江新城商圈位居榜首，长沙商圈、成都商圈、南京商圈紧随其后。商业偏好方面，餐饮、零售、休闲娱乐位居夜间消费前三位，生活设施和亲子服务在新一线城市商圈中势均力敌。未来趋势：商家、企业忙于“造节”，消费业态更加多元化。疫情反复重创，无论是国民经济还是线下企业，提振经济的核心是促进消费。因此，随着疫情的释放，作为拉动消费的主力军，商场“节庆创造”将成为现阶段乃至未来很长一段时间的发力重点。未来，Z世代和银发族将成为消费主力军，业态将随着消费者的多元化与商业空间分布更加巧妙地结合。
