我国数据中心产业取得长足发展，但我国仅占全球超大型/大型数据中心的11%，远低于美国的40%。与此同时，数字经济对算力的需求也越来越迫切，尤其是5G推出和新基建政策出台后，数字经济的宏伟蓝图已经映入眼帘，数据中心正在这个蓝图的基础设施。在此背景下，除了行业之外，不少其他行业的优质资本也开始入局。但由于国内融资渠道单一，退出机制不完善，产业资本犹豫不决。因此，近两年资产证券化在数据中心投资行业大行其道。2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。据《通知》介绍，基础设施REITs（房地产投资信托基金）将聚焦新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、园区开发七大领域。数据中心作为新基建时代的重要基础设施，自然也包括在内。那么，哪些数据中心项目适合REITs呢？数据中心房地产投资信托基金与房地产有很大不同。在回答问题之前，我们先简单梳理一下数据中心项目的特点。在这里，我们不妨将其与REITs更为成熟的商业地产进行比较。众所周知，数据中心类似于商业地产，都是重资产，甚至被冠以“数字地产”的美誉，但两者有很大的区别。例如，传统的房地产必须选择市中心区域，但数据中心建设并非总是如此。首先，数据中心具有明显的计算能力需求导向特征。在选址方面，对基础条件的要求近乎苛刻，必须充分考虑气候、供配电水平、网络资源等因素。同时还需要很多生态上下游产业的支持，比如服务器、空调、发电机等。此外，核心半导体器件发热量大，数据中心的功率密度大高达300-2000W/m2，是普通商业地产的数十倍。散热和电源接入是机柜运行中的重要环节。因此，专业的数据中心在选址时倾向于规划在年平均气温较低、水电资源丰富（用于制冷/发电）的地区。此外，不同的下行业务对数据传输和网络跳转时延的要求也不同。因此，选址时还应考虑数据中心与骨干网节点之间的物理距离（通常不超过40公里，极限在100公里左右）。比如北京周边的廊坊、固安，还有上海的苏州、南通。但那些主要存储冷数据或处理对时延要求不敏感的业务的机房不在此列，例如快手的乌兰察布数据中心……其次，在固定资产和建设成本方面在构成上，数据中心也不同于商业地产。前者一般选择城市周边的郊区或一线城市，土建成本相对较低（15-30%），但机电成本和施工方的相关能力都很高，而商业地产首选城市中心核心区。第三，商业地产的建设以大规模标准化为主，而数据中心对建筑承重、层高，甚至冷却、散热方式的要求各不相同，因此很多都需要定制化。此外，作为核心设备的服务器也需要按照一定的周期（3-5年）进行更新换代，从而形成长期成本。因此，数据中心的价值计算要比传统商业地产复杂得多。一般用固定资产/总资产来衡量数据中心资产相关价值占整个资产负债表的比例。对于国内数据中心资产较为纯正的Dataport，其（固定+在建）/总资产比例此前一直保持在60%以上，2019年达到74%，绝对值从2015年的6.1亿元增长至2019年27.74亿元。光环新网保有率保持在40%以上，2019年固定+在建53.3亿元。为解决数据中心普遍资产重、资本支出规模大的行业现状，必须有持续的优惠融资渠道。因此，REITs在海外发展迅速。虽然在我国还处于起步阶段，但其未来的前景还是相当可观的。日前，中国证监会公司债券监管部主任陈飞在上海的一个活动上发表讲话。架起一座桥梁，相互影响，相互制衡。公募基础设施REITs作为除股票、债券、现金之外的新的重大资产配置方向，为投资者提供了风险回报率高、投资组合多元化、流动性好的长期投资工具。中国证监会、沪深交易所及相关证监局正在会同国家发改委等有关部门开展公募REITs试点项目的推荐筛选工作。部分省市发改委已陆续启动项目申报工作，项目将于近期报送国家发改委。资本将集中在与主体项目相同的产权和经营权上。一般来说，数据中心行业的产权分为两类。一是项目初期，不动产权与经营权属于不同主体。运营商以租赁的形式取得机房使用权。这种模式在领先的云计算公司中更为普遍。以阿里云为例，其机房大部分采用8+2模式，即阿里云负责解决土地产权问题，第三方服务商负责机房建设和后期。操作和维护。建成后8年内，阿里云将租金以租约形式支付给第三方服务商，2表示8年后双方根据成本收益决定是否续租2年.二是不动产权与经营权从一开始就属于同一主体，经营者享有不动产的收益权，同时收取专业建设、托管、运营和服务费。维修服务。两者收益之差就是房产未来的现金流量。根据对产权和现金流的去中心化要求，第二种模式更适合基础设施类REITs的基础资产。尤其是对于那些有资产但资金不足的数据中心企业，REITs更有价值。由于配置比例很低，通常为20%，REITs可以让企业增加柜子规模而不用担心过度增加债务，也可以提高资本效率，从而实现更好的轻资产运营。其实，彭博士的逻辑与此类似。总之，REITs有助于盘活资本市场的存量资金，同时帮助数据中心企业持续受益。招商局分析师余军认为，数据中心REITs有望受到长线资金的追捧。从国内REITs的发行情况来看，拥有自有土地/长期租赁土地（大概率）的自建企业有望率先受益。后记：关注投资机会，警惕行业风险。尽管行业前景一片光明，REITs价值日益凸显，但就资本而言，仍需关注数据中心可能存在的风险隐患。关于这一点，主要是行业早期容易出现的盲目投资现象。2020年，全国将掀起数据中心建设热潮，但可用率成为一个非常敏感的问题。具体来说，除了云计算服务商定制的数据中心100%可用率外，一线城市的存量数据中心可用率普遍在70%-75%，甚至很多三四线城市城市为15%。那么，未来新建数据中心难免会出现大量空缺，进而引发价格战，最终导致项目烂尾。这将极大地影响数据中心REITs的收益率。此外，对于用户来说，单纯的托管服务已经不能满足他们的需求。服务商必须能够在简单的机柜租赁的基础上，帮助他们解决更复杂的业务架构问题，比如提供全面的IT规划，甚至云迁移、云管理等服务。Equinix的“互联架构”发展战略得到了很好的体现。尽管其托管业务仍占多数，但附加服务的收入近年来增长显着。但在中国，很多中小型第三方数据中心服务商不具备这样的能力，难以服务于中大型客户，导致其ARPU不具备竞争优势。未来，中国数据中心市场将不可避免地出现客户和资源向领先服务商集中的趋势。因此，从资本的角度，应该将更多的精力投入到收益率更高、合法合规、可持续经营能力强的优质资产上。
