本文经AI新媒体量子比特（公众号ID：QbitAI）授权转载，转载请联系出处。太离谱了！一年前靠一套算法赚了30亿美元，一年后还是同样的算法，却造成资金缺口很大，不得不裁员变现手头资产.没想到，AI算法在炒房平台上的运用会如此精彩。是的，你没看错，现在连AI都可以炒房了，而且还很火。在大洋彼岸，它甚至已经发展成为一种产业。许多公司使用人工智能代替人工估价，以更快地从卖家手中收购房产。但就在最近，其中一家估值超过30亿美元的龙头公司挨了一记耳光。要知道，他们的炒房平台网站月访问量超过两亿。今年一季度成交1965套，往年成交量均保持在4000套以上。如今，它不得不关闭业务并解雇25%的员工。那么，到底什么样的算法会“坑”炒房客呢？见其兴衰，上文提到的这家公司就是美国房产信息的龙头Zillow。2018年4月，他们推出了一项名为ZillowOffers的人工智能房地产买卖业务。具体来说，他们买卖房子，买价由AI给出。公司会根据AI给出的估值，从房主手中买下房子，然后对房子进行装修，以更高的价格出售。俗称中间人赚取差价。它的背后是一个叫做Zestimate的算法。基于750万个统计和机器学习模型，通过分析每个房产的数百个数据点来评估其市场价值，初期平均误差可以控制在14%左右。一开始，Zillow花了很大力气，为了自己的算法赚钱。早在2017年，他们就发布了Kaggle上的房屋估价竞赛ZillowPrize，奖金高达120万美元。Zillow的首席分析官也曾一度宣称，他们的目标是房价评论最终完全由机器生成。嗯，Zillow对AI的投入和信心可见一斑。附言。为了开展这项业务，Zestimate还给白宫估价3.98亿美元作为噱头。业务正式上线后，他们不断优化算法，让它逐渐学会收集各行各业的信息。例如，它将使用自然语言处理来捕获客户在与Zillow销售沟通时所写或所说的房产信息；使用计算机视觉来挖掘与房屋图表等相关的数据。今天的平均误差已经能够控制在5%左右。使用人工智能的最大优势是估值会比传统的人类估值快得多。这可以说是满足了房地产卖家的需求，可以帮助他们快速变现。于是，基于这项AI业务的优势，Zillow在美国房地产市场的扩张开始了。开展业务大约一年后，售出了4,313处房产，产生了近14亿美元的收入。2019年，网站月均活跃用户达到1.7亿，房源信息1.1亿条。2020年，Zillow取得了长足的进步。其股价在1月份创出高位，在短暂下跌后一路飙升。一年内股价上涨了188.4%。进入2021年之后，股价已经达到了202.94美元的峰值，几乎是2019年的6倍。一季度总营收为12.18亿美元，高于市场预期10%。二季度营收13亿美元，利润5.38亿美元，同比增长92%。当时，其首席执行官里奇·巴顿（RichBarton）也表示，ZillowOffers业务将继续加速发展，在卖方市场非常受欢迎。但事情并没有像巴顿预想的那样发展。从三季度开始，Zillow的崩盘初见端倪。虽然财报显示该季度营收为17.41美元，较前两季度仍有增长，但这并未超过市场预期的20.1亿美元。而且，上一季度净利润超过5亿美元的Zillow，本季度实际亏损3.8亿美元，约合人民币24亿元。伴随着惨淡的Q3财报，公司也出现了一系列的调整。首席执行官巴顿宣布，今年将关闭房地产翻转业务ZillowOffers。该公司将裁员25%，一夜之间将有约2000人失业。同时，该公司将以28亿美元的价格出售7,000套房屋。根据Insider的分析，Zillow上93%的房产挂牌价格低于购买价。人工智能对房地产市场无能为力。为什么涨跌这么快？要想回答以上问题，可能需要从美国房地产行业寻找答案。事实上，Zillow能够在短短几年内赚得盆满钵满，不仅是因为其独特的商业模式，还因为它抓住了美国房地产市场升温的机会。根据TradingEconomics数据，美国房价自2012年以来呈现稳步上升趋势，但增速较为平稳。2020年新冠肺炎疫情爆发后，新一轮楼市狂潮掀起。造成这一波狂潮的原因有很多：人们对住房的需求猛增，因为他们在家工作或想搬到郊区；，让美国的抵押贷款利率水平降至历史低位；同时，受疫情影响，不少工地停工，楼盘供应不足。在这种供应短缺的情况下，房价上涨已经成为很自然的事情。美国联邦住房金融局（FHFA）8月31日发布的报告显示，在截至6月份的12个月里，美国房价指数上涨了创纪录的18.8%。在这种背景下，ZillowOffers的业务激增也就不足为奇了。但在短短几个月内，ZillowOffers因房地产市场问题而不得不关闭。自今年第三季度以来，一直在升温的美国房地产市场明显放缓。人们可以感受到这一点，但基于数据推理的算法却不能。就拿过去几个月大幅上涨的数据来说，给出的预测依然是跟随上涨趋势。许多人发现Zillow给出的价格估算值过高。有网友举了个例子。他曾经注意到，Zillow估价80万美元的房子实际价格可能只有30万到40万。当时Zillow的一些竞争对手已经察觉并停止了，但不知道是不是对自己的算法太自信了，还是按照给定的估值收集了大量的房子。结果，房子就这样落到了他自己的手里。据统计，三季度末Zillow在手房屋库存为9790套，远高于二季度的3142套。首席执行官巴顿还将Zillow的“滑铁卢”归因于算法错误。房价的不可预测性远远超出了我们的预期。他表示，这一切的根源在于Zestimate算法无法准确预测未来3-6个月的房价。算法炒房成为新兴产业。看来AI真的抓不住房价的深水。但在美国，ZillowOffer等基于AI估值的房产中介服务已经形成固定模式，称为InstantBuyer，简称“iBuyer”，可以理解为“闪购”。流程就是平台买入-持有-修改-转售。借助AI估值模型，平台可在一周内完成竞价并向业主付款，从而持续购买被低估的房产。挂牌时，房屋价值也会由AI自动评估。虽然平台直接买房自己装修，风险很高，但同时利润也很高。与传统的房产买卖模式相比，整个“脱媒”过程还可以大大节省交易周期（最快两周）。iBuyer模式最早始于2014年成立的Opendoor（2020年12月上市，估值48亿美元）。随后，Offerpad（2015年）、Redfin（2017年）、ZillowOffer（2018年）等iBuyer也相继入局，趁着这片快速成长的科技“蓝海”分一杯羹。△美国前三的iBuyers公司经营范围，蓝色的Opendoor，黄色的Offerpad，绿色的ZillowOffer。在这次价格波动中，这些公司也有过日子，但没有ZillowOffer那么离谱。例如，Opendoor在今年第二季度亏损超过1亿美元。因此，iBuyer房产买卖的经济模式确实存在风险。而且最重要的是，谁也无法把握的房价走势，AI呢？
