随着过去几年的稳步增长，数据中心正在从小众市场向主流市场过渡，因为企业对更多数字基础设施的需求不断增长，带来更多的传统房地产投资者被带入该领域。根据世邦魏理仕的报告，仅2022年上半年，美国主要市场的供应量将同比增长20%，即627.3兆瓦。建筑活动也大幅增加，主要市场的管道装机量同比增长一倍以上，达到1,601.5兆瓦。今年及以后的管道可能会保持强劲。然而，该行业的持续增长并非没有问题。对可持续性的需求、能源价格上涨、土地和电力的可用性、开发二级市场的竞争以及供需指标的演变只是数据中心所有者和运营商关注的一些问题。商业地产高管要求几位专家仔细研究行业对2023年的预期，他们反馈的一个共同点是需要提前几年仔细规划并预测数字基础设施需求的增长模式。土地和电力为了在未来几年保持增长，开发商必须优先确保土地和电力权。这在一些主要市场引发了其他问题。例如，根据Cushman&Wakefield的一份报告，在弗吉尼亚州的劳登县，由于当地公用事业供应商提供足够电力的能力有限，建筑活动不得不暂停到2025年。Equinix通过发言人告诉CPE，其部署始终考虑土地和电力因素。尽管企业当前的增量电力需求小于超大规模和大型企业，但在新地点破土动工之前评估能源选择已成为重中之重。此外，一级市场可开发土地稀缺推高了价格，世邦魏理仕预计今年土地价格将继续上涨。这种动态的部分原因是二级和三级市场的持续增长，以及远程工作推动的迁移。Flexential首席运营官RyanMallory表示：“由于近期人口迁移，数据中心供应商和客户越来越关注二级市场。从土地可用性和电力成本到光纤连接和税收优惠，我们的团队正在决定扩展的位置。做了很多研究，经过仔细考虑，二级和三级市场是最有吸引力的。”去年，这家数据中心运营商和开发商宣布计划在俄勒冈州波特兰和亚特兰大扩建新设施。Flexential还开始致力于增强其位于丹佛的现有数据中心。达拉斯、夏洛特、北卡罗来纳州、纳什维尔、田纳西州、路易斯维尔和其他地点。展望未来，该公司打算继续沿着这些轨迹前进。然而，主要市场并没有放缓，也有相当大的新开发项目和计划项目。例如，全球最大的数据中心市场北弗吉尼亚将从亚马逊网络服务上月宣布的350亿美元投资中获益匪浅。“拥有一支受过良好教育的房地产团队，他们知道如何与当地电力供应商保持一致，评估当前可用性并确保选址对于扩展计划是切实可行的，”马洛里说。、传输和分配能力对于构建成功的数据中心至关重要。此外，在当今耗电大的数据中心市场中，确保负载信函和承诺的安全是必须的。”全球健康危机期间企业的未来需求任务是获取足够的资源以继续销售其产品。Equinix发言人告诉CPE：“这是世界上第一次出现供需急剧上升和下降时的‘手风琴效应’，例如半导体或通过已经拥挤的港口运送货物。”现在，数据中心开发商比以往任何时候都更需要利用其购买力来缓解供应链和物流压力。马洛里表示，“供应链限制”可能会使2023年又是艰难的一年，并强调需要进行全面的项目前研究、战略规划和谨慎执行。数据中心的需求只会在2023年增加。将需要更多的设施来维持关键服务和访问，支持从学术研究到急救医学、金融交易等的一切。另一个有望增长的领域是人工智能应用。人工智能是一种耗电部署，在高密度环境中需要大量电力。根据Mallory的说法，由于它与数据中心相关，因此有两个不同的重点领域。一是需求捕获——空间和电力的供应；另一个是创造需求——使用人工智能来支持设施。“人工智能可用于预防性维护和预测建模，以帮助数据中心供应商以最高效率运行他们的设施，”马洛里说。“这是部署模型的需求创造方面。人工智能将继续发展，并将在2023年及以后继续增长。”它将成为未来技术市场的重要组成部分。”可持续性势在必行数据中心消耗大量电力和水已不是什么秘密。从哪里获得电力已成为这些设施的运营商和开发商的首要任务。对数据中心的碳足迹进行脱碳不再是可有可无的，而是必不可少的。此外，用水量也是一个问题，因为数据中心通常需要大量的水来冷却IT设备。解决这些问题的一种方法是要求数据中心开发商和运营商报告他们的可持续性指标。马洛里警告说：“客户和利益相关者将不再对投资于可持续发展工作的资金印象深刻。他们现在需要确凿的证据来证明投资和努力是如何创造真实的、可衡量的环境变化的。为了跟上不断增长的行业期望，我们将看到越来越多的组织设立新的、专门的可持续发展角色。环境工作是许多领导者在2023年的首要任务，它仍然是Flexential的首要任务。“为了满足当今的业务需求，一些实体正在转向可持续金融解决方案，这正在成为数据中心行业的首选工具。在其他类型的绿色融资中，与可持续发展相关的贷款(SLL)确实在增长。更受欢迎。与绿色债券和贷款不同，此类金融工具提供更大的使用自由度，其定价与借款人根据预先确定的环境和/或社会绩效指标(KPI)的表现挂钩。“鉴于它们在实现ESG目标和获得更便宜的融资，我们看到数据中心行业对这些工具的兴趣越来越大，这为整个行业打开了大门，包括小型运营商，”Sustainalytics可持续金融解决方案副总监BegumGursoy告诉CPE。Sustainalytics就SLL与贷款市场协会的SLL原则的一致性提供第二方意见。通过获得公司意见，借款人/发行人可以从可持续金融的角度、透明的和符合投资者期望的角度来证明他/她的交易是合理的。对于数据中心，最常见的领域与电力使用效率、碳排放、用水量以及多样性和包容性有关。Gursoy补充说：“可持续发展相关工具对于拥有可靠的中/长期ESG目标但迄今为止未达到绿色债券投资者预期的数据中心运营商或希望证明其ESG绩效有所改善的数据中心运营商来说尤其重要。吸引人的。“去年，数据中心公司的绿色金融市场出现了显着增长。Flexential宣布，它在2022年4月通过私募获得了额外1.5亿美元的资产支持证券，增加了其21亿美元的证券化，其中16亿美元同样在4月，Equinix宣布了12亿美元绿色债券的定价，使其总额达到约49亿美元。同时，VantageDataCenters获得了3亿美元用于弗吉尼亚北部绿色贷款的新设施。Equinix发言人提到CPE：“从客户和合作伙伴到投资者和监管机构，每个人都希望获得更多关于环境影响的数据，包括气候风险和范围1、2和3排放。随着更多气候披露要求的出现，可持续性和透明的排放报告将日益成为关键的竞争优势.寻求数字化转型的企业寻求能够与其可持续发展目标保持一致的合作伙伴并帮助他们跟踪他们的成就。Mallory补充说，专注于功耗、节水冷却和节能设备的数据中心参与者将在2023年保持领先地位。
